Trong hai năm trở lại đây khi thị trường BDS trong GĐ khó khăn, nhiều chủ dự án bất động sản BDS có quan tâm cơ cấu lại vốn đầu tư nên tìm cách chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án bất động sản bất động sản ban chung cu vov me tri gia re. Một số bán theo thủ tục do pháp luật về mua bán bất động sản quy định, một số theo thủ tục mua lại công ty hay mua bán phần vốn góp của công ty mua được đề án BĐS hay tác phẩm xây dựng.
Muốn bán được dự án bất động sản BĐS và công trình xây dựng (có thể là công trình chưa hoàn thiện hoặc đã hoàn thiện) theo các quy định về kinh doanh nhà đất thì phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật về hạn độ phát triển đề án và phải chấp hành một số các thủ tục hành chính tương đối phức tạp ban biet thu cau giay gia re. Rủi ro trong việc cung cấp các điều kiện và thủ tục này khá cao. Do đó, để hiệu quả hơn, các công ty thường chọn lựa hình thức khác, như phê duyệt hình thức mua lại công ty hay mua phần vốn của doanh nghiệp.
Điều kiện, thủ thô lỗ quá phức tạp
Ví dụ, muốn bán đề án nhà mặt phố ở, tiến bộ đô thị, các công ty sẽ phải tuân thủ các hoàn cảnh riêng tây tiến hành đối với dự án bất động sản loại này theo tấp tễnh của các luật về kinh doanh bất động sản, nhà ở và đất đai, như đã giải phóng mặt bằng (một phần hoặc toàn bộ) và đã có công trình kỹ thuật hạ tầng tương ứng... Trong khi đó, họ có xác xuất đang ở trong thực trạng thiếu vốn nên chẳng thể bồi thường cho việc giải phóng mặt bằng hoặc thi công tác phẩm hạ tầng kỹ thuật đáp ứng được các hoàn cảnh chuyển nhượng. Chủ đầu tư mới (bên mua) cũng phải cung ứng một số điều kiện như phải chứng minh về năng lực tài chính, kinh nghiệm... để tiếp thô lỗ thi hành dự án. Đây cũng là rào cản khó đoán định.
Bên cạnh đó, thủ tục bán dự án cũng là một vấn đề thách thức. Theo lăm le của luật pháp về mua bán bất động sản, xây dựng dựng, nhà phố ở và đất cát thì thủ thô lỗ mua bán này hao hao như thủ thô tục xin phê chuẩn dự án bất động sản bất động sản mới. Bên mua và bên mua bán đều phải chấp hành các bước thủ tục với cơ quan cấp phép đầu tư, xin quan điểm thẩm định của các sở, ban, ngành ở địa phương... Bỏ qua các “yếu tố tiêu cực” của việc “gặp gỡ lại các cơ quan cấp phép, cho ý kiến thẩm định”... thì chỉ riêng việc thi hành thủ thô tục này cũng sẽ rất mất thời gian. Theo phản ánh từ thực tiễn, thời khắc để hoàn thành các thủ thô tục này và có quyết định chấp nhận việc giao dịch có thể kéo dài từ sáu tháng đến hàng năm. Thủ thô lỗ này mang nặng “tính xin cho” nên khá xúi quẩy cho cả hai bên mua và bán. Hơn nữa, mỗi dự án bất động sản, sản phẩm xây dựng (dù chưa xong hay đã hoàn thành) đều có những đặc điểm riêng biệt về việc triển khai dự án, cấu trúc sở hữu, tài chính, phân chia lợi nhuận, cam kết với địa phương... yêu cầu bạn và người chuyển nhượng phải có những hành động thích hợp từ trước cho tới tận sau khi đã hoàn tất việc chuyển nhượng. Trong khi đó, các quy định pháp luật, thủ tục pháp lý hình như coi mỗi dự án, sản phẩm thi công là một loại hàng hóa (một dạng sản phẩm) với những đặc điểm nhất thiết nên đã tạo nên những ranh giới trong giao dịch. Bên mua và bên mua bán sẽ có những quan ngại khi dự án, sản phẩm đã được bán (sang tên) mà những điều kiện về chi trả của bên mua, cam kết với bên thứ ba của bên bán... có thể vẫn đang dang dở. Do vậy, các bên không muốn thực hiện theo hình thức giao dịch này.
Việc bán vốn trong doanh nghiệp thì giản dị hơn nhiều về cả thủ thô tục và các hoàn cảnh chuyển nhượng. Các doanh nghiệp muốn bán vốn chỉ cần phải chú ý tới hoàn cảnh ngành nghề mua bán theo cam kết WTO nếu bên mua là nhà đầu tư nước ngoài. Các công ty có thể tự đặt ra các điều kiện để khăng khít lẫn nhau nhằm đảm bảo bán thành công, như thẩm tra hoàn cảnh thực tại của dự án, tác phẩm (thủ thô tục due dilligent) mà không phải lo phiền quá vào việc cho phép của các cơ quan nhà mặt phố nước. Rủi ro của việc không được chấp thuận cho chuyển nhượng vốn là rất thấp và có khả năng tiên đoán được. Thủ thô tục hành chính để mua bán vốn khá đơn giản và thường hoàn tất trong dao động 2-3 tuần.
Ưu điểm về thuế
Một vấn đề cần chú ý là khoản thuế và nghĩa vụ đóng góp với Nhà nước của mỗi hình thức giao dịch cũng là các lý do. Việc mua bán dự án hay công trình thi công có khả năng phát sinh thuế giá cả gia tăng, thuế thu nhập công ty hay lệ chi phí trước bạ trong khi việc giao dịch phần vốn góp chỉ phải nộp thuế lương doanh nghiệp nếu có phát sinh lãi từ hoạt động chuyển nhượng. Điều này mang đến một khoản lợi không nhỏ cho các nhà đầu tư.
Việc mua bán của cải thông qua hình thức bán công ty để “tiết kiệm” thuế là phổ biến trên thế giới, không chỉ ở Việt Nam. Một số đề án BĐS ở Việt Nam được các nhà đầu tư nước ngoài mua đi mua bán lại nhiều lần tại nước ngoài (thông qua hình thức mua lại công ty - CDT dự án) mà Nhà nước Việt Nam chẳng thể thu được thuế và không thể kiểm rà soát được cội nguồn của chủ sở hữu dự án, công trình. Mục tiêu của việc kiểm rà cội nguồn chủ mua được là vì các bổn phận dính dáng của chủ thể này đối với dự án, công trình như: trách nhiệm bảo hành, bảo trì sản phẩm xây dựng, trách nhiệm rủi ro đối với bên thứ ba hay với người sử dụng, trách nhiệm xử lý dự án, sản phẩm khi có sự kiện bất khả kháng hay thậm chí là trách nhiệm về an ninh quốc gia...
Để quản lý làm việc đầu tư trong chuyên ngành BDS bao gồm cả việc kiểm rà soát các hoạt động giao dịch thì nên có một phương pháp tổng thể và đồng bộ, như tăng cường kiểm soát việc thực hiện các dự án bất động sản bất động sản, cho phép bán các dự án (từ một phần hoặc toàn bộ) với các hoàn cảnh và thủ thô tục minh bạch để gắn bó các bên tham dự cam kết thi hành dự án, đề bạt các mức thuế hợp lý đối với vận hành mua bán dự án để cỗ vũ doanh nghiệp chấp hành mua bán theo hình thức này.
Pháp luật về nhà ở và thi công cũng nên đặt thêm các điều kiện gắn bó bổn phận của chủ dự án đối với dự án bất động sản hoặc tác phẩm thi công đối với bên thứ ba hay người sử dụng, bạn cũng như các điều kiện và bổn phận về quản lý và sử dụng sản phẩm của chủ dự án. Cho dù dự án, công trình sở hữu giao dịch dưới hình thức nào thì quyền lợi của người dân, bên thứ ba cũng không bị ảnh hưởng nhiều.
LS. Nguyễn Hưng Quang - LS bán biệt thự cầu giấy giá rẻ. Trần Thanh Huyền
tbktsg
ĐHĐCĐ thường niên 2014 của HBC tổ chức vào sáng 29/04. 